一、居住權(quán)概念

      民法典第366條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”

      居住權(quán)的設立可以為部分弱勢群體提供最基本的居住保障，同時有助于解決日常生活中的一些矛盾沖突。比如結(jié)婚時房屋屬于一方婚前財產(chǎn)，可為另一方設立居住權(quán)，減少了為房產(chǎn)加名帶來的家庭矛盾。比如父母出資為子女買房，房屋登記在子女名下，可通過設立居住權(quán)保障父母居住的需求。比如老人立遺囑將房產(chǎn)留給子女，可在房產(chǎn)上設立居住權(quán)，以保障配偶的養(yǎng)老居所需求。

二、居住權(quán)性質(zhì)

      1.居住權(quán)作為一種用益物權(quán)制度，屬于物權(quán)，也是一種他物權(quán)。由于居住權(quán)人可以對房屋直接行使其居住權(quán)利，排除他人的干涉，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時居住權(quán)是在他人所有的房屋上設定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。

      2.居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。法人或其他非法人團體(如合伙團體)不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍是有限性。

      3.居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)具有人身屬性，房屋所有權(quán)沒有發(fā)生變動，居住權(quán)人可以占有使用，原則上不作為他的個人財產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓和繼承。

      4.設立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權(quán)人對房屋的使用只能限于居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但是雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

      5.居住權(quán)具有時間性，期限一般是長期性、終身性。居住權(quán)的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人終身。

      6.居住權(quán)一般具有無償性，居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則就無設立之必要。

三、居住權(quán)設立

      1.書面合同或遺囑設立。當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同，也可通過遺囑設立居住權(quán)。

      2.居住權(quán)自登記時設立。設立居住權(quán)，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。

四、居住權(quán)消滅

      居住期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅應當及時辦理注銷登記。

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