如何最大化房地產投資收益？
     投資核心是低買高賣，但是對于喜愛之物人們往往喪失理智瘋狂出價，以至于英國文豪王爾德（O. Wilde）發出感慨：
     知道所有東西的價格，但不知道任何東西的價值。
     現在很多房地產投資者都是憑經驗，而非通過科學的價值分析進行選擇和決策。輕則買貴了，重則會被嚴重套牢。
     房地產投資就是買入折價的房子，或者買入未來有上漲潛力的房子。買入有良好投資收益比的房子，可以最大化房地產投資收益，同時獲得三大收益：價差收益、未來增值收益、現金流收益。
     那么投資前如何才能確定房屋是折價的，或者未來上漲潛力巨大？這時候就需要對房屋的價值進行專業分析了。
如何對房屋價值進行分析？
     房屋價值分析最核心的技術是對價格的評估分析，房地產估價有三大基本方法，即市場比較法、未來收益法、重置成本法，可以根據不同房屋特性進行選擇應用。
01
市場比較法
      指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行交易日期、交易情況、區域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
      市場比較法的理論依據是替代原理，適用于類似房地產交易實例較多的場合，在房地產比較發達的情況下，它是一種說服力較強，具有現實性，最常用的估價方法。
02
收益法
      指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折算到估價時點上的現值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產。
03
成本法
      指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
      成本法適用于房地產市場不發達，難以運用市場比較法的房地產估價，對于既無收益又很少出現買賣的公用建筑也比較適用。
      成本法是房地產估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎之上。
      成本法是以假設重新復制待估房地產所需要的成本為依據而評估房地產價格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產有同等效用的房地產所需投入的各項費用，再加上一定的利潤和應納稅金來確定房地產價格。
      應用成本法評估房地產價格時，一般可分新建房地產的成本估價法，新開發土地的成本估價法，舊有房地產的成本估價法三種方法。此外，在進行評估時，市場因素將會對房屋價格產生影響，在進行評估時應注意從市場角度看成本法的評估問題。
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